Budowa domu i związane z nią procedury. Od pomysłu do realizacji.

Budowa domu i związane z nią procedury. Od pomysłu do realizacji.

No cóż, na ogół w życiu prędzej czy później nadchodzi taki moment w którym zapada decyzja o budowie domu lub ewentualnie kupnie mieszkania. Jesteśmy blogiem budowlanym, wiec raczej łatwo się domyślić, którym tematem się dzisiaj zajmiemy 😉 No dobrze, zakładamy, że już jesteście zdecydowani na budowę, a nawet więcej, macie oszczędności lub stoczyliście batalię z którymś z działających w Polsce banków o uzyskanie kredytu. Co teraz? Najbardziej pożądana przez wszystkich odpowiedź to po prostu – budujemy! Niestety, aż tak łatwo nie jest, czeka nas jeszcze załatwienie wszystkich formalności. Co prawda na ten rok zaplanowano nowelizację ustawy  Prawo budowlane, która ma znacznie przyspieszyć oraz uprościć procedury związane z budową (np. rezygnacja z pozwolenia na budowę i zastąpienie go zwykłym zgłoszeniem). Niestety, o nowelizacji tej ustawy słyszymy już od jakiegoś czasu, więc wszystkim, którzy jej wyczekują zalecamy ostrożność – tak na wszelki wypadek :). Oczywiście jeśli pojawią się jakiekolwiek zmiany obiecujemy zredagować na ten temat odpowiedni artykuł, dzisiaj jednak chcemy Wam opisać jak aktualnie wygląda procedura związana z budową. Owszem, jest dosyć dużo formalności i chodzenia od urzędu do urzędu, ale zobaczycie sami, że nie taki diabeł straszny jak go malują. Zresztą tak jak pisaliśmy już w którymś z naszych poprzednich artykułów – im większy trud, tym większa satysfakcja ze zrobienia czegoś.

Budowa domu – od czego zacząć?

Podstawową rzeczą którą należy wykonać jest określenie czy i jaki dom można zbudować na danej działce. Konieczne jest więc sprawdzenie, czy dla określonego terenu opracowany został miejscowy plan zagospodarowania  przestrzennego, czyli w skrócie MZRP. Jeśli tak, uprości on znacznie procedurę wydawania pozwolenia na budowę. Dzięki miejscowemu planowi zagospodarowania przestrzennego można dowiedzieć się wielu istotnych rzeczy, na przykład czy działka znajduje się na obszarze przeznaczonym do zabudowy mieszkaniowej, jak zaplanowano zagospodarowanie gruntów sąsiadujących z naszą działką  (na przykład czy będzie przebiegać tam droga szybkiego ruchu) oraz jakie kryteria musi spełnić nowy dom. Jeśli chodzi o ten ostatni punkt, to warunki jakie powinien spełniać budynek mogą być opisane nieraz bardzo szczegółowo. Określona może być na przykład jego wysokość, linia zabudowy, ilość kondygnacji, a nawet takie rzeczy jak kąt nachylenia i rodzaj pokrycia dachu. Tak jak wspomnieliśmy, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego znacznie ułatwia całą procedurę uzyskania pozwolenia na budowę.

Warunki zabudowy dla działki

A co w sytuacji, gdy dla danego terenu nie sporządzono miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego? Wtedy sytuacja wygląda nieco gorzej, ale absolutnie nie oznacza to, że mamy się załamywać. Mówiąc szczerze, brak MZRP jest raczej standardem niż wyjątkiem 🙂 Co należy zrobić w takiej sytuacji? Trzeba wystąpić do urzędu gminy lub miasta o wydanie warunków zabudowy. W składanym wniosku konieczne jest zawarcie podstawowych informacji o domu, który zamierzamy zbudować. Decyzja powinna zostać wydana w ciągu miesiąca bądź dwóch, chociaż musimy uczciwie przyznać, że w przypadku różnych, niezależnych od urzędu przyczyn (okresy opóźnień z winy stron, uzgodnienia w toku postępowania, czynności wyjaśniające) cała procedura może przeciągnąć się w najgorszym razie nawet do kilkunastu miesięcy.

Mapa geodezyjna

Do wniosku o wydanie warunków zabudowy konieczne jest dołączenie mapy geodezyjnej do celów projektowych opracowanej w skali 1:500, z zaznaczoną dokładną lokalizacją działki. Taką mapę można uzyskać w Wydziale Geodezji i Gospodarki Nieruchomościami Starostwa Powiatowego lub Powiatowym Ośrodku Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej. Mapa do celów projektowych musi być oczywiście zaktualizowana przez geodetę, dlatego najlepiej zgłosić się po nią niedługo przed złożeniem projektu w urzędzie (szczególnie gdy w najbliższym sąsiedztwie powstają nowe budynki). Oczywiście trzeba pamiętać o tym, że na wydanie mapy czeka się około sześciu tygodni, więc ten czas musimy również uwzględnić w naszym harmonogramie prac. Mapa przyda się nie tylko do wniosku o wydanie warunków zabudowy, ale także projektantowi, który dzięki niej będzie mógł wykonać plan zagospodarowania działki. Umieszcza się na nim takie rzeczy jak usytuowanie domu, obszar utwardzony, czyli dojazdy i dojścia do budynku, zaplanowane przyłącza, miejsce na odpady (kosz na śmieci) oraz w sytuacji, gdy na danym terenie nie ma sieci kanalizacyjnej, także miejsce w którym będzie znajdowało się szambo.

Budowa domu krok po kroku. Od czego zacząć budowę domu

Budowa domu…

 

Projekt domu

Skoro już wspomnieliśmy o samym projekcie domu to wypadałoby o tym kilka słów napisać. W przypadku projektu mamy do wyboru dwie możliwości: zlecenie jego indywidualnego opracowania dla nas (opcja droższa) lub kupno gotowego projektu (opcja tańsza). W tej drugiej sytuacji konieczne jest zaadaptowanie projektu do lokalnych warunków oraz opracowanie wspomnianego już wcześniej planu zagospodarowania działki, który musi zostać wykonany przez projektanta posiadającego odpowiednie uprawnienia. Krótko podsumujmy wady i zalety projektów katalogowych i opracowanych indywidualnie. Te pierwsze są znacznie tańsze (bywa, że nawet dziesięciokrotnie) oraz czas oczekiwania na nie (łącznie z adaptacją do lokalnych warunków) jest  krótszy – na ogół wynosi kilka tygodni. Projekt indywidualny mimo tego, że jest o wiele droższy, a jego wykonanie zajmuje dość dużo czasu (nawet kilka miesięcy) pozwala na jego stuprocentowe dopasowanie do naszych potrzeb. Oba rozwiązania mają swoje plusy i minusy, dlatego przed podjęciem decyzji trzeba chwilę się zastanowić i odpowiedzieć sobie na pytania o to, jakie mamy priorytety: czy zależy nam przede wszystkim na czasie i pieniądzach, czy chcemy mieć projekt idealnie “uszyty” pod kątem naszych potrzeb.

Charakterystyka energetyczna

Obecnie olbrzymią wagę przykłada się do ekologii i te trendy jak najbardziej widać również w budownictwie. Aktualnie do projektu domu musi być dołączona projektowana charakterystyka energetyczna, która tak samo jak projekt musi być dostosowana do warunków lokalnych. Umieszcza się w niej informacje i wskaźniki energetyczne budynku takie jak obliczeniowe zapotrzebowanie na energię na cele ogrzewania, wentylacji i klimatyzacji oraz ciepłej wody.

Przyłącza

Podczas zbierania dokumentów potrzebnych do wydania pozwolenia na budowę, nie można również zapomnieć o uzyskaniu technicznych warunków przyłączenia do następujących sieci: energetycznej, wodno-kanalizacyjnej oraz gazowej. Jeśli na naszej działce nie ma jeszcze przyłączy konieczne będzie zwrócenie się do odpowiednich przedsiębiorstw o określenie warunków przyłączenia. Za ich wydanie są pobierane opłaty oraz potrzebny jest komplet różnych załączników (mogą się one różnić w zależności od przedsiębiorstwa). Na pewno konieczny będzie dokument, który potwierdza tytuł prawny do nieruchomości (np. akt własności lub dzierżawy działki, wypis z księgi wieczystej) oraz plan zabudowy lub szkic sytuacyjny, który pozwoli na określenie położenia domu względem istniejącej infrastruktury oraz budynków znajdujących się w sąsiedztwie. Uzyskanie technicznych warunków przyłączenia do sieci jest niezbędne do otrzymania pozwolenia na budowę, lecz trzeba pamiętać też o innym aspekcie. Na przykład w sytuacji gdy chcemy doprowadzić prąd na działkę, a inne zabudowania oraz sieć energetyczna znajdują się daleko, trzeba będzie uzbroić się w cierpliwość, ponieważ terminy bywają nieraz dosyć odległe, a doprowadzenie prądu własnym kosztem może pociągnąć za sobą duże wydatki.

Pozostałe formalności do spełnienia

Wspomniane wyżej formalności i ich spełnienie są zawsze konieczne do uzyskania pozwolenia na budowę, co nie oznacza jednak, że są to wymagania jedyne. W niektórych sytuacjach konieczne jest posiadanie dodatkowych pozwoleń. Nie chcemy, żeby ten artykuł rozrósł się do gigantycznych rozmiarów, więc postaramy się napisać w miarę zwięźle :).

W przypadku prowadzenia prac na obszarze zabytkowym niezbędne jest uzyskanie pozwolenia konserwatorskiego na prowadzenie robót – występuje się o nie do Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków. Pozwolenie trzeba uzyskać również w sytuacji, gdy na działce rosną drzewa, które chcemy wyciąć. Poza sytuacją, gdy są to drzewa młodsze niż pięć lat lub drzewa owocowe, konieczne jest złożenie w Urzędzie Gminy wniosku o pozwolenie na ich wycięcie. W przypadku, gdy nasza działka zlokalizowana jest na terenach rolniczych lub leśnych, ale w miejscowym planie została przeznaczona pod zabudowę jednorodzinną, konieczne jest sprawdzenie jakie dokładnie gleby znajdują się na jej obszarze. W tym celu trzeba uzyskać wypis z rejestru gruntów (wraz z kopią mapy ewidencyjnej). Jeśli okaże się, że na naszej działce znajdują się gleby organiczne lub mineralne klasy I-III trzeba będzie otrzymać jeszcze dodatkowe pozwolenie, mianowicie na wyłączenie gruntu z produkcji rolnej pod zabudowę. Może się okazać, że konieczne będzie dokonanie opłaty jednorazowej oraz opłat rocznych z tytułu wyłączenia gruntu z produkcji rolnej. Z uiszczenia należności zwolnione są grunty rolne, które są wyłączone z produkcji na cele mieszkaniowe: 0,02 ha na każdy lokal w przypadku budownictwa wielorodzinnego i 0,05 ha w przypadku domu jednorodzinnego. Warto wspomnieć, że wyłączenia wymaga tylko teren utwardzony. Na odpowiednie zezwolenie z Wydziału Ochrony Środowiska Starostwa Powiatowego czeka się do miesiąca.

Pozwolenie na budowę domu

Przebrnęliśmy w końcu przez etap gromadzenia dokumentów i nareszcie można starać się o pozwolenie na budowę. Jest ono wydawane w formie decyzji administracyjnej przez Starostwo Powiatowe (Wydział Architektury i Budownictwa). Do wniosku o pozwolenie na budowę niezbędne jest dołączenie kompletu różnych dokumentów. Są to:

  • 4 egzemplarze projektu budowlanego wraz z zaświadczeniem wydanym przez właściwą izbę samorządu zawodowego o wpisie projektanta na listę jej członków (aktualnym na dzień opracowania projektu)
  • oświadczenie o posiadaniu prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane
  • wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MZRP) lub warunki zabudowy
  • warunki techniczne wykonania przyłączy.

Może się również zdarzyć, że urząd zarząda od nas przedłożenia jeszcze dodatkowych dokumentów, które wynikają z innych przepisów szczególnych związanych z lokalizacją naszej działki i wymaganiami dla konkretnej inwestycji. Na przykład gdy chcemy prowadzić prace budowlane na obszarze zabytkowym, konieczne będzie uzyskanie pozwolenia właściwego Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków na prowadzenie robót budowlanych przy obiekcie lub na obszarze wpisanym do rejestru zabytków. Niezbędna może być też czasami decyzja zezwalająca na wyłączenie z produkcji gruntów gruntów rolnych lub gruntów leśnych przeznaczonych na cele nierolnicze i nieleśne. Napisaliśmy Wam o najważniejszych dokumentach potrzebnych do uzyskania pozwolenia na budowę, ale w rzadkich sytuacjach może zdarzyć się, że potrzebne będą jeszcze inne. Zakres potrzebnych dokumentów wynika też z pewnej niejednoznaczności przepisów regulujących proces budowlany oraz ich różnej interpretacji przez urzędy. No dobrze, jeśli w końcu przebrnęliście przez całą procedurę i zgromadziliście wymaganą dokumentację, trzeba będzie jeszcze poczekać na pozwolenie na budowę do 65 dni (taki termin określa Prawo budowlane). Już po uzyskaniu tak długo oczekiwanego dokumentu nie będzie można od razu rozpocząć prac budowlanych, ponieważ pozwolenie na budowę uprawomocnia się po czternastu dniach od jego wydania. Warto jeszcze dodać, bo jest to dosyć istotna informacja, że pozwolenie ważne jest przez trzy lata od dnia w którym stało się prawomocne (również przerwanie budowy na dłużej niż 3 lata skutkuje koniecznością uzyskania nowego pozwolenia na budowę).

Dziennik budowy domu

Jeśli w końcu udało się nam uzyskać pozwolenie na budowę to można śmiało powiedzieć, że najgorsze mamy za sobą, co nie oznacza, że nie musimy załatwić jeszcze trochę formalności. Do rozpoczęcia budowy potrzebny jest również dziennik budowy, który wydawany jest po uprawomocnieniu się pozwolenia na budowę. Uzyskuje się go w organie administracji architektoniczno-budowlanej, który wydał pozwolenie, czyli w Starostwie Powiatowym. Po złożeniu wniosku jest on wydawany w ciągu trzech dni od daty, w której decyzja o pozwoleniu na budowę stała się ostateczna. Dziennik budowy musi zostać następnie zarejestrowany oraz ostemplowany. Osobą prowadzącą dziennik jest kierownik budowy – oczywiście powinien on posiadać stosowne uprawnienia do pełnienia tej funkcji. Kierownik budowy podpisuje również oświadczenie, które następnie wraz ze zgłoszeniem rozpoczęcia robót budowlanych musimy złożyć w powiatowym inspektoracie nadzoru budowlanego. Trzeba pamiętać, że należy to zrobić na siedem dni przed planowanym terminem rozpoczęcia robót budowlanych (przypominamy, że najwcześniejsza data rozpoczęcia prac to ta, w której uprawomocnia się pozwolenie na budowę). Teraz pozostaje już tylko umieszczenie przez kierownika specjalnej tablicy na budowie wraz ze wszystkimi niezbędnymi informacjami i w końcu można zabrać się do faktycznej budowy domu

Nareszcie budujemy!

Mamy nadzieję, że udało się Wam przebrnąć przez ten dosyć długi artykuł, no cóż, polskie Prawo budowlane to nie jest temat łatwy, prosty i przyjemny 🙂 Tak jak wspomnieliśmy na samym początku tego tekstu, planowana jest jego nowelizacja, więc być może w niedalekiej przyszłości cała procedura będzie o wiele prostsza. Mimo tego jesteśmy pewni, że nawet obecnie, przy odrobinie wysiłku doskonale sobie ze wszystkim poradzicie, a nasz artykuł, chociaż trochę Wam w tym pomoże.

13 thoughts on “Budowa domu i związane z nią procedury. Od pomysłu do realizacji.

    1. Dziękujemy za miłe słowa i postaramy się, żeby kolejny posty były jeszcze lepsze 🙂 Pozdrawiamy serdecznie 🙂

  1. Bardzo wyczerpujący wpis, myślę że wielu osobom się przyda. Budowa własnego domu to marzenie wielu osób, niestety droga do tego nie jest usłana różami – m.in przez ogrom formalności, przez które trzeba przejść.

  2. Szukam osoby która odplatnie pomogłabyś mi wszystkie sprawy papierkowe załatwić za mnie , okolice Dębicy ( Podkarpackie )

  3. Świetny artykuł, dużo czytam na ten temat jak się zabrać do tematu. Mam trochę oszczędności i nie dawno dostałem działkę budowlaną 20 a od rodziców i w tym roku chciałbym rozpocząć coś w tym kierunku. Znalazłem u Ciebie dużo cennych informacji od czego zacząć i na czym się skupić.

  4. Świetny blog, jednak uważam, że wszystkie sprawy związane z nie tylko projektem, ale również administracyjne warto przekaz architektowi, który pomoże nam ten problem rozwiązać.

  5. Większość sugestii jest bardzo trafna. Wątpliwość jest w przypadku projektowania domu, otóż warto zanim postanowimy to zrobić, zlecić badanie geologiczne naszej działki. W celu poznania warunków gruntowych-wodnych, które pozwolą na dobór odpowiedni dobór fundamentów. To ochroni nas przed błędami konstrukcyjnymi naszego przyszłego domu ;).

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *